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杨德商品房买卖合同纠纷

来源:自创作者:孟天明时间:2013-12-06 12:27:32

                                    

审判长、审判员:

贵州威迪律师事务所接受本案被告杨德、苏之的委托,指派我担任其一审代理人。根据案件事实,依照法律规定及案件争议焦点,本代理人发表如下代理意见。

一、关于涉案合同的性质

代理人认为,涉案《房屋转让协议》及补充协议,其性质属于合同权利义务转让合同,而非房屋转让合同。本案真正的房屋买卖合同是被告与贵州金桂园公司(以下简称金桂园公司)签订的《商品房买卖合同》,合同签订后,被告仅向金桂园公司支付了6万元首付款,合同约定的标的物——房屋至今未交付,合同的权利义务尚未履行完毕,房屋的所有权未发生转移,被告尚未取得房屋的所有权。因此,原、被告签订的房屋转让协议的标的物实际上是被告与金桂园公司签订的商品房买卖合同约定的被告方的权利义务,而非房屋本身,故而涉案合同的法律属性应为权利义务转让合同,而非房屋转让合同。法律关系的性质是债权纠纷而非物权纠纷,原告主张将涉案房屋判决归其所有之请求,显然是对法律关系的错误解理。

二、关于涉案合同的效力

代理人认为,涉案合同的依法应属无效合同。理由有二:

一是被告与金桂园公司签订《商品房买合同》的时间是2012年3月26日,签订合同后,被告只交付了首付款6万元。被告以9万元对价将与金桂园公司签订的商品房买卖合同约定属于已方的权利义务转让给原告,却未经金桂园公司的同意。《合同法》第八十四条规定:“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”第八十九条规定:“权利和义务一并转让的,适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。”双方签订的合同违反了该强制性规定。

二是双方签订的合同转让的权利带有被告苏金枝单位即毕节市农村信用联社(以下简称信用联社)福利性质,权利的性质具有特定性,依法不能转让。涉案房屋系信用联社为无房职工住房问题向金桂园公司团购的房屋。2012年2月1日《毕节市农村信用合作联社职工团购分房方案》明确:基本情况,房屋系向金桂园公司团购,房屋价格为1890元每平方米;分配原则,为解决无房户职工住房问题,职工团购的房屋不允许出售或转让,只能继承;团购范围,合作联社在职职工;分配方案,按职工工龄、学历、职称、职务等进行评分,按从高分到低分的顺序选房……。2010年3月4日,信用联社发布《购房须知》,明确:个人购买指标,除用本人或在信用社工作的子女、父母的户名办理购房手续外,一律不得用其他户名办理购房手续(不得出借或转让),请各购房户用自己的名字办理购房相关手续……。2011年10月22日,信用联社作出的《毕节市联社房屋管理委员会会议纪要》亦进一步对分房方法、房屋层差、选购时间要求等事项作了明确。被告在按信用联社的内部规定取得参与购房的资格后,即于2011年9月27日与原告签订《房屋转让协议》、于2011年11月16签订《补充协议》,将购房权变相转让给原告。之后,被告才以苏金枝的名义于2012年3月26日与金桂园公司签订《商品房买卖合同》。从《商品房买卖合同》约定的价款来看,该房面积为127.67平方米,价款仅为246400.10元。众所周知,2012年的同等位置(毕节市拥有军路)的房价,应在3200元以上,依此计算,涉案房屋的市场价值应在408544元以上,该房所含信用联社所给福利价值就达162143.9元以上。《合同法》第七十九条规定:“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。”显然,原、被告双方签订的协议转让的权利,其主体是特定的,即只有信用联社的职工有权享有,其他主体无权享有,其性质是特定的,即职工福利房。并且,信用联社内部规定亦不准转让。因此,原、被告双方签订的协议同样违反了该强制性规定。

综上,原、被告双方签订《房屋转让协议》及《补充协议》依法属无效合同,合同无效,自始无效,不论双方当事人对合同的履行情况如何,均不能改变其无效的法律后果。

三、关于涉案合同的履行情况

从被告的陈述及证人证言、录音、录像资料、交款收据等证据可以看出,原、被告双方签订协议后,被告如约履行至2011年11月10日,原告提出退房,要求被告退还其所交首付款及按揭贷款,并对其作补偿而要求被告支付其36万元。被告告诉原告,不要房子可以,但原告所交款经计算只有276403.1元,不应给付其36万元。后经协商达成口头协议,约定:由被告退还原告28万元,因被告不能及筹款支付,由被告书写借款协议(实为借条)给原告,由原告退还购房合同及首付款收据等相关购房材料。达成协议后,被告为履行协议,筹齐28万元2013年1月23日下午提款到原告张永智的办公室,要求原告收款并将借条、相关购房手续退给被告,但原告在取得被告所写借条后,拒绝按双方的约定履行其收款并退回借条及购房手续之义务,由此而发生纠纷。原告自此即中止履行双方签订的房屋转让协议约定的义务,被告只得自行于2013年2月5日至3月15日之间交纳房屋维修基金4928元,办证费1003元,交纳契税3696.50元。由此说明,即使本案合同有效,亦是原告违约,被告没有任何违约行为。

四、原、被告双方签订的合同应当确认为已经解除,或依法判决解除。

 承前述,因原告提出退房后,双方已就退房退款事宜达成了合议,由被告退还原告28万元,原告退还被告的购房手续。之后,原告不再履行《商品房买卖合同》而由被告继续履行。因此,双方签订的合同实际上已经解除。需要说明的是,主张合同无效与合同解除之间并不矛盾,理由是:不论有效合同还是无效合同,当事人均可解除,法律并未禁止当事人对无效合同行使解除权;并且,合同的效力是由人民法院或仲裁机构确认,双方当事人在人民法院或仲裁机构确认无效之前解除合同,亦不违反法律规定。

另一方面,即使合议庭不能确认原、被告双方的房屋转让协议已解除,亦应依法判决解除。《合同法》第一百一十条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;  (三)债权人在合理期限内未要求履行。”显然,原告主张的由被告为其到金桂园公司办理房屋更名手续、办理涉案房屋的登记更名手续等请求,履行的标的物是行为,不光是被告的行为难以强制履行,还牵涉到信用联社、金桂园公司、房产局等各方当事人的行为及权利义务关系,根本不可能强制履行。因此,即使合议庭不能确认原、被告双方的房屋转让协议已解除,亦应依法判决解除。

合同解除,双方当事人应当按合同法之规定履行各方义务,被告所收取原告的款项应如数退还原告,原告应将其持有的6万元首付款收据、《商品房买卖合同》及28万元借条一张交还被告。

上述意见,请合议庭予以充分重视并采纳。

                              

                     代理人:贵州威迪律师事务所  孟天明

                             二0一三年六月二十七日