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“新国五条”细则公布 贵阳二手房交易市场火热

来源:未知作者:孟天明律师时间:2013-03-06 15:23:03

  核心提示:

  昨日是“新国五条”细则公布后的第一个工作日,受新政影响,贵阳办理二手房过户的人络绎不绝。许多中介公司也在加紧处理未办结的交易,并对之后的二手房交易注明“因政策变动致交易成本增加,双方另行协商”。

  据了解,按房产转让的20%征税并非首次提出。根据1993年修订的《个人所得税法》以及1994年国务院颁布的《个人所得税法实施条例》中的相关条例,个人买卖房屋应按一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,计算纳税,税率为百分之二十,不能正确计算财产原值的,由主管税务机关核定其财产原值。而实际操作中,贵阳绝大部分的二手房买卖是按核定征收方式缴税。

  首个工作日交易量激增

  昨日早上8:45分,还未到上班时间,万东大桥房产交易中心挤满了前去办理二手房业务的人,市民都想赶上新政执行前的“末班车”,尽快把二手房过户。仅昨天上午,二手房交易咨询窗口就接待了近两百位市民。“比平时多了1倍,”工作人员说。记者发现,“买卖二手房怎么缴税?”成为市民关注的焦点。

  张先生有一套世纪城的房子,220平方米,刚买了不到3年。一大早,他就带着资料赶到交易中心,想把房子过户给亲戚。“买卖都准备收20%的税了,以后说不定继承、赠送的税也要提高,我就抓紧来转了。”比较过后,他决定以买卖二手房的形式,将房屋产权过户给家人。

  除了个人过户,中介公司也开始加紧办结手头的二手房交易。几家中介反映,已经有卖家打电话到公司,主动提出愿意降价。“两三个卖家愿意降价,平均降5%。”贵阳忠忠房产公司总经理赖红平介绍说,他们已经在抓紧办理二手房过户,对于20单左右还没完成交易的二手房,员工分别打电话通知买卖双方,并将“如果因为政策有变化,费用再进行协商”的条款在新签订的合同中进行了注明。赖经理认为,在新政策落地前的“真空期”内,采取这些方式是为了“避免政策变动后,大家扯皮”。

  据市产权处相关负责人介绍,昨天共计为83套二手房办理了交易登记手续,而平时最多时候的办理数量为30-40套左右。

  “20%征税”并非首次提出

  据了解,“新国五条”细则中“按转让所得的20%征税”并非首次提出。根据1993年修订的《个人所得税法》以及1994年国务院颁布的《个人所得税法实施条例》中的相关条例,个人转让建筑物所得属于“财产转让所得”,应按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,计算纳税,税率为百分之二十。不能正确计算财产原值的,由主管税务机关核定其财产原值。

  此前,贵阳市二手房交易中产生的个税有两种征收方式,分别为:一、查验征收,能提供房屋原值等费用发票的,个人所得税=房屋增值总额×20%;二、核定征收,未能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和无法核实应纳税所得额的,个人所得税=房屋成交总额×2%。实际操作中,贵阳的二手房买卖绝大部分是按核定征收缴税。

  房产经纪刘先生透露,确实存在购房时间长久而找不到当年购买价证明材料的情况,但更重要的是,两种方法一算,买卖双方心知肚明会选第二种。他担心,严格按20%差额征税后,自己手头成交的二手房生意会少很多,“现在就已经有反悔撤销买卖单的人了,政策不明朗会导致买卖双方观望”。

  记者昨日在房产交易中心的登记大厅了解到,截至目前,工作人员还没接到关于新政策的任何通知,二手房交易仍然按之前的政策办理。

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  网传“避税方法”不可取

  第一种:签“阴阳合同”

  二手房买卖双方签署两份合同,一份合同是真实成交价格,另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。

  罗明律师分析:二手房交易和过户要由税务部门核税,房屋所在地段有相应的指导价格,合同上只能以不低于指导价出售。如果一定要在高于指导价的部分做手脚,是有风险的,一是交易安全存在隐患。因为正式合同约定不明(正式合同价低于实际成交价),一旦产生纠纷,对买家不公平;二是这种行为可定义为以合法形式掩盖非法目的,造成国家损失,是“逃税”行为。被查出后,按《合同法》规定,合同无效,双方要承担相应的法律责任。不仅要补交逃掉的税款,违法所得也要被国家收缴。

  第二种:打官司

  买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院判决书去房产中心过户,不论是否限购,都可以过户。

  罗明律师分析:房屋买卖属于不动产交易,买卖双方必须在产权部门进行更名后,才视为买方取得完全所有权。卖方不配合买方进行产权变更登记,买方就没有取得房屋所有权。如果出现卖方收钱后不认账,或者高价卖与他人等情况,对买方来说损失非常大。